El comercio electrónico es la demanda; el inmueble logístico es el activo
El consumo crece a doble dígito mientras la infraestructura que lo cumple se queda atrás. Esa brecha es donde se ubican los retornos duraderos.
Fuentes: AMVO, Estudio de Venta Online 2026. Las cifras citadas son las más recientes disponibles al momento de escribir y se ofrecen como contexto, no como asesoría de inversión.
El comercio electrónico en México está creciendo a un ritmo que la mayoría de los sectores envidiaría. Las ventas en línea alcanzaron 941,000 millones de pesos en 2025, un alza de 19.2% anual, con 77.2 millones de mexicanos comprando en línea durante el año, de acuerdo con el estudio anual más reciente de la AMVO. El comercio electrónico representa hoy 17.7% de las ventas minoristas totales, y México ha escalado al lugar 8 del mundo por el peso del canal digital dentro del comercio minorista, desde el lugar 11 el año anterior. La señal de demanda es inequívoca. Lo que no ha seguido el mismo ritmo es la infraestructura física que la cumple: bodegas, centros de distribución, capacidad de transporte y, sobre todo, la última milla. Las oportunidades de inversión más confiables suelen vivir exactamente en esta clase de brecha, donde la demanda corre por delante de la capacidad que la atiende.
El movimiento analítico clave es reconocer qué es realmente la logística como activo. Es infraestructura disfrazada de servicio. Las bodegas bien ubicadas, las redes de distribución y la capacidad de última milla son activos con demanda estructural, arrendamientos que se renuevan y barreras de entrada reales, porque la ubicación privilegiada y la escala operativa no se improvisan. El mejor inmueble logístico se comporta menos como un negocio operativo y más como infraestructura ligada a inflación, con arrendamientos largos, inquilinos duraderos y flujos de efectivo que se sostienen a través de los ciclos. Por eso el capital institucional se ha movido con tanta decisión hacia la categoría a nivel mundial, y por eso el inmueble industrial mexicano ha atraído miles de millones en inversión conforme se acelera la relocalización industrial.
El valor en la logística mexicana se compone por dos canales distintos, lo cual es inusual y atractivo. El primero es el inmueble en sí, activos industriales bien ubicados que se aprecian conforme la demanda de espacio supera a la oferta en los corredores que importan. El segundo es la consolidación operativa. El sector está fragmentado y opera con estándares desiguales, lo que significa que un inversionista disciplinado puede construir el operador profesionalizado que el mercado todavía no tiene, capturando tanto la apreciación del activo como las ganancias de eficiencia que la escala hace posibles. Los retornos que provienen de dos fuentes independientes son más resilientes que los que dependen de una sola palanca.
Los riesgos merecen una contabilidad clara. El riesgo de ubicación es primordial, porque una bodega en el lugar equivocado es un pasivo que se deprecia y no un activo que se aprecia, lo que coloca una prima enorme sobre la selección de sitio. El sector es intensivo en capital y puede ser sensible a las tasas de interés, dado que las valuaciones inmobiliarias se mueven en sentido inverso a los rendimientos, de modo que la disciplina de entrada y la estructura de financiamiento importan. Y la demanda logística, aunque estructuralmente creciente, no es inmune a una desaceleración aguda del consumo, por lo que el apalancamiento debe calibrarse para sobrevivir una caída y no meramente para optimizar un auge. Nada de esto socava la tesis; define cómo debe suscribirse.
Hay una elegancia estratégica en esta posición. No hace falta ganar el negocio intensamente competido y de bajo margen de vender en línea para beneficiarse del comercio electrónico. Hace falta ser dueño de los rieles por los que todo lo vendido en línea tiene que pasar físicamente. Esa es la diferencia entre apostar a qué minorista gana y poseer la infraestructura de la que todo minorista depende, y lo segundo es el lugar más defendible donde pararse.
Conforme el consumo en México continúa su desplazamiento estructural hacia el canal digital, la restricción se mueve de la demanda al cumplimiento, y el capital que posee y profesionaliza la capa de cumplimiento captura la diferencia.
En MountainStone construimos e invertimos en oportunidades como esta. Si usted desarrolla, opera o financia logística en este espacio, nos dará gusto conversar.